解決小產權房問題的探討

     一、小產權的含義
    小產權房是建設在農村集體所有的土地上，向城鎮居民出售的房屋，此類房屋國家不發產權證，由鄉鎮政府或村委員會發放證書的，其并不構成真正意義上的產權，故被稱為“小產權”。從用地類型上又分為兩種，一種建設在農村集體建設用地上，一種建設在農用地或者耕地上。
     二、小產權房產生及發展的根源
     1、小產權房有多種原因。一、歷史原因，在1998年8月修訂的《土地管理法》和1999年5月國務院發布《嚴禁炒賣土地的通知》前，相關法律并沒有明確禁止城鎮居民購買農民住宅。二、根本原因是我國土地制度施行城鄉二元管理結構，即我國土地分為國有土地和集體所有土地兩種。三、直接原因是近20年來，中國城市化、工業化的高速進程，大規模的城市擴展直接促就了小產權房規模化的誕生和運轉。四、重要原因是小產權房在于其和商品房的巨大差價，中間有巨大商機。
    2、小產權房快速發展的根源。首先是歷史原因遺留問題。其次，商品房價格上漲過快超過了城鎮居民收入的承受程度，致使很多居民無力購買，于是選擇小產權房。第三，小產權房使一些集體組織和開發商等嘗到了甜頭。第四，從更深因素看，小產權房更源于基層地方政府職能部門態度曖昧，沒有采取得力措施，使得各地小產權房建設盛行。
    三、小產權房問題解決應結合實際，實現多贏
    1、結合實際，摸清情況。目前各地小產權房情況千差萬別，不可一概而論，哪些土地可以轉變為城市建設用地，哪些土地必須正本清源，則應該實際分析，摸清底數。
    2、既要合法，更要合理。解決小產權房，必須綜合考慮各方利益，硬拆了之，不但勞民傷財，給政府、開發商帶來壓力，更可能產生不穩定因素。故而對待小產權房，既要講法律、政策，更要體會真正購房人的生存和居住需要，做到以人為本，合情合理。
    3、不能搞一刀切。小產權房問題需要探討采取多贏的解決機制，和諧解決，注意分清以下幾點。一要分清建設期限和建設規模。二要分清在農村集體建設用地上的小產權房不同于占用耕地上建設的小產權房。三要分清購買人的情況和買房用途。四要看是否符合城鄉規劃。五要看房屋的質量是否符合標準和相關配套設施能否完善。
    四、小產權房解決的具體方法
    對小產權房可按時間和性質兩種相結合的方式加以區別處置，采取“新舊時間劃分原則處理”。在1999年以前的房屋應當按當時法規處理，一略轉為合法，需補交有關費用的依法補交。
    99年到08年的小產權房應該區別對待。首先，要把握兩方面：一是建設和入住期限；二看規模并分清小產權房用地類型。在農村建設用地上的小產權房可比照經濟適用房和保障房，允許購房人合法使用，而且限制或杜絕市場流通，并高額補交土地稅費，縮小與周邊相同地段商品房的價差。對占用耕地建設的小產權房，則應該堅決拆除，并由過錯方根據過錯程度各自承擔責任。第三，分清購房人條件和買房目的，如僅是一套房，屬于自住保障性功能，對于這些中低收入戶，應體現中央和諧民生理念；屬于二套房改善性住房的，應從高補交土地稅費，并限制或杜絕市場流轉；屬于奢侈型住房或者炒房投機的，應該堅決取締，嚴格查處，并沒收當事人各方面可得利益，而且高額罰款。
    對08年后頂風而建的，期間摻雜復雜的利益博弈，對期間及以后的小產權房一略界定為違法。國家因此時期密集出臺多項規定且有多位國家官員闡明態度，明確小產權房的違法性和危害性，這時的購房人和出售人及開發商均應視為明知故犯，以身試法，購房人存在較大主觀過錯，鄉鎮政府和開發商有令不止，視國家規定如兒戲，均應該打板子。尤其是個別地方偷梁換柱,搭新農村建設的便車，行小產權房建設出售之實，將好事變味，損壞了政府形象和法律尊嚴，我們不應該姑息，而應該對責任人予以經濟處罰，甚至追究刑事責任，以從源頭上堵住小產權房新建，再建之風。
    總之，小產權房問題是關系國計民生的大事，關系到國家現代化建設的發展戰略，解決小產權房問題要實現農村居民、城鎮居民、國家政府等的多贏局面，政府應該盡快開啟解決小產權房難題的鑰匙，讓大眾不再“談房色變”，從而促進新農村建設，促進社會和諧。


許立春
江蘇省響水縣國土資源局小尖中心所
二〇一二年一月二十八日

(編輯：作家網)